|
Рекомендации к получению
ипотечного кредита
В первую очередь при получении кредита на жилье
необходимо определить собственную платежеспособность. В ближайшем
будущем ситуация, наверное, изменится, но пока что это достаточно
дорогое удовольствие - ипотечные кредиты, которые действительно
реально получить в России, выдаются, как правило, на 5-10 лет под
15-18% годовых в валюте, при том что размер ежемесячных выплат у
нас, как и во всем мире, не может превышать 30-40% от совокупного
семейного дохода заемщика. В результате нетрудно прикинуть,
позволить его себе вы сможете при условии, что ваш доход за все это
время не опустится ниже 800-1000 долларов в месяц. Трехмесячная
просрочка платежа повлечет за собой обращение взыскание на квартиру
с последующим выселением. До недавнего времени Гражданский Кодекс не
позволял выселять из отчуждаемой квартиры несостоявшегося покупателя
и членов его семьи, если больше им было негде жить, но с недавним
принятием поправок ситуация кардинально изменилась, и, если с
работой что-то не заладится, достаточно велик риск за собственные
деньги остаться у разбитого корыта.
Кроме того, к моменту обращения в банк за кредитом вы уже должны
накопить по крайней мере 30% стоимости намеченной квартиры. Но,
положим, все это у вас есть. Тогда следующий этап - выбор банка,
предлагающего подходящую вам ипотечную схему. Лучше всего не
связываться с одиночками, а постараться найти банк, работающий с
хорошо обеспеченной и неплохо зарекомендовавшей себя программой.
Не ставьте себя в жалкое положение бедного просителя! Банк не станет
с вами работать, не получив железных гарантий выполнения вами своих
обязательств - поступите и вы так же. В конце концов, если вернуть
кредит по каким-то причинам не удастся, на улице окажетесь вы, а
никак не банкиры. Соберите о выбранном банке всю информацию, какую
сможете найти - от статей и рейтингов в финансовых изданиях до
учредительных документов банка и его баланса за отчетный год. Затем
переспросите о том же его сотрудников. Не бойтесь показаться
чересчур навязчивым - никаких сомнений в их порядочности у вас
оставаться не должно.
После того, как вы убедились в надежности выбранного банка, можно
переходить непосредственно к оформлению документов. Самый первый
этап - это так называемая "предварительная квалификация". Она обычно
состоит в заполнении стандартной формы, содержащей общие сведения о
вас, вашей семье, ваших доходах и вашем имуществе, на основе которой
будет выноситься решение о целесообразности продолжения работы с
вами.
На следующем этапе вам придется заполнить заявление на получение
ипотечного кредита и собрать требуемые для его рассмотрения
документы. Это как правило:
Ваши паспортные данные, паспортные данные всех совершеннолетних
членов семьи и продавца квартиры
Документы, подтверждающие ваше семейное положение (свидетельства о
браке, рождении детей, разводе, смерти и т.д.) и место вашего
постоянного и фактического проживания
Водительское удостоверение (если есть)
Копия трудовой книжки
Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий
годы, копия трудового контракта и справку с места дополнительной
работы о всех произведенных выплатах за последний год
Копия декларации о доходах за предыдущий отчетный период, заверенная
налоговой инспекцией (если есть)
Другие документы в соответствии со списком, предоставляемым вам
банком
В числе этих "других" будут, скорее всего, документы, подтверждающие
наличие у вас недвижимости, дорогостоящего имущества, банковских
счетов и т.д. Будьте готовы к тому, что в конечном итоге вам нужно
будет собрать не менее трех десятков бумаг. Информация, содержащаяся
в них, послужит отправным пунктом для следующего этапа -
андеррайтинга, проверки вашей платеже- и кредитоспособности, который
займет две-три недели.
Под платежеспособностью имеется в виду ваша способность погасить
кредит в условленный срок. Несмотря на то, что справка с места
работы обязательно будет фигурировать в числе необходимых
документов, окончательное решение будет приниматься все-таки не на
ее основе. Если при официальной зарплате в полторы тысячи рублей вы
состоите в яхт-клубе и ездите на Gelandenwagen'е, можете быть
уверены, что банк отнесется к этому с пониманием.
Кредитоспособность - это ваша готовность осуществлять платежи для
погашения кредита. Банк проверит, насколько аккуратно вы оплачиваете
коммунальные услуги, квартирную или арендную плату, платите налоги и
выполняете обязательства по кредитам.
Если результаты андеррайтинга устроят банк, вы сможете приступить к
выбору квартиры, обратившись в агенство недвижимости. Вы можете
выбрать практически любую квартиру на первичном или вторичном рынке,
с одним но: в случае невыполнения вами своих обязательств банк
должен быть в состоянии эту квартиру продать и возместить свои
убытки из ее стоимости. Программа ДельтаКредит, например,
предъявляет к ней следующие требования: квартира должна быть
собственностью физического или юридического лица и находиться в доме
с железобетонными или смешанными перекрытиями, в ближайшие 10 лет не
стоящим в очереди на капитальный ремонт и не подлежащем сносу. В
других программах требования могут незначительно отличаться, но ни
одна из них не позволит приобрести квартиру в "хрущобе" или в доме,
подлежащем капитальному ремонту. Сотрудники агенства проверят ее
юридическую "чистоту", а рыночную стоимость определит (к сожалению,
за ваш счет) порекомендованный банком независимый оценщик.
После этого вы заключаете с банком кредитный договор, которым
определяется размер кредита, срок и порядок его погашения,
процентная ставка по нему и квартира, которая будет приобретена на
средства этого кредита. Затем оформляется трехсторонний договор
купли-продажи и ипотеки квартиры: по нему квартира после уплаты за
нее становится вашей собственностью и одновременно оформляется в
качестве залога банку. Вы перечисляете на специальный счет в
банке-кредиторе или кладете наличными в депозитную ячейку свой
первоначальный взнос, и после получения банком свидетельства о
регистрации права залога ипотеки продавцу перечисляются кредитные
средства.
Следующим шагом станет оформление страховых полисов по нескольким
видам страхования: это страхование жизни и временной потери
трудоспособности заемщика и созаемщиков, а также страхование
квартиры от повреждений и утраты прав собственности. Заметьте - под
временной нетрудоспособностью здесь имеется в виду исключительно
нетрудоспособность, приобретенная в результате несчастного случая.
Никакие другие случаи страховкой, увы, не предусматриваются.
Страховаться вам тоже придется за свой счет, и выплаты за страховку
ежегодно составят примерно 1,5% от стоимости квартиры. Столько же
будет стоить нотариальное заверение и регистрация договора
купли-продажи.
Ну вот и все. Квартира у вас уже есть, остается только выплатить
долг по кредиту. Последнее, что хотелось бы отметить - вам
совершенно не обязательно возиться с выплатами все пять или десять
лет. Обычно через определенное время после первого взноса можно
начинать досрочное погашение долга порциями от 500 долларов или
сразу выплатить его целиком. |
